Byggnadsbesiktningar
Överlåtelsebesiktning säljare/köpare
Tag hjälp av PL Ingenjörsteknik AB vid besiktning av hus och fastigheter vid försäljning!
En överlåtelsebesiktning är en byggteknisk undersökning av en byggnad och den tekniska utrustningen samt den mark som har betydelse för byggnaden. Besiktningen görs för att klarlägga en fastighets fysiska skick i samband med ett fastighetsköp. Besiktningen sker med utgångspunkt från jordabalken, kapitel 4 § 19, att uppfylla en köpares undersökningsplikt.
En besiktning görs för att husköpet ska bli tryggare för köparen och för att köparen ska uppfylla sin undersökningsplikt som är lagstadgad. Det minskar risken för eventuella framtida tvister mellan köparen och säljaren.
Säljaren kan också utföra en besiktning för att överlåta fastigheten till köparen på ett säkert och bekymmersfritt sätt och för att slippa framtida problem.
Som köpare av en fastighet är det ni som har den så kallade undersökningsplikten. Den innebär i praktiken att alla fel som du som köpare kunde ha upptäckt vid en noggrann undersökning är ditt ansvar och kan inte åberopas efteråt som ett dolt fel. En erfaren besiktningsman kan hjälpa dig som köpare att förstå hur huset är byggt och var eventuella fel och brister kan finnas eller uppstå.
Att besiktiga huset är lika viktigt för båda parter. Som säljare bör du göra en förhandsbesiktning. Det innebär att huset besiktigas för att både säljare och köpare ska vara medvetna om husets skick. Vid en förhandsbesiktning kontrolleras allt lika noga som en köpares överlåtelsebesiktning. På så sätt minskar risken för att stora problem upptäcks när affären ska avslutas och kontraktet ska skrivas på. Säljaren kan då också teckna en dolda felförsäkting som gäller i 10 år.
När besiktningen görs bör både köpare och säljare delta. En besiktningsförrättare går igenom de handlingar som rör fastigheten och därefter görs en så kallad okulär besiktning. Det betyder att besiktningsförrättare undersöker alla synliga ytor som är tillgängliga med hjälp av syn, lukt och hörsel. Samtliga rum, förråd, källare, vind, balkong, garage, tak och grundkonstruktion undersöks.
Även fastighetstekniska installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation okulärbesiktigas och dokumenteras.
Besiktningsförrättaren bedömer om det finns påtaglig risk för att fastigheten har väsentliga brister som inte framkommit vid den okulära besiktningen. I så fall ska de eventuella briserna beskrivas i en riskanalys.
Slutligen upprättar besiktningsförrättaren en skriftlig rapport som är resultatet av besiktningen. Om en fortsatt teknisk utredning behövs för förhållanden som inte kunnat klarläggas kan besiktningsförrättaren föreslå det i rapporten.
Mark som inte har ett omedelbart samband med byggnaderna ingår inte i besiktningen. Inte heller funktionsprovning av eltekniska styr- och reglersystem, värmesystem, vitvaror, eller installationer som skorsten och eldstad. Undersökningar som kräver ingrepp i byggnaden ingår inte heller. Provtryckning, radonmätning, fuktmätning och invändig inspektion av oljetank är exempel på undersökningar som inte ingår men kan beställas som ett extrauppdrag som vidare teknisk utredning.
Säljarbesiktning
När du bestämt dig att sälja ditt hus vill du givetvis ha en snabb och smidig affär. PL ingenjörstekniks säljarbesiktning utförs på samma sätt som byggingenjörernas (SBR) överlåtelsebesiktning. Genom säljarbesiktningen får du det underlag som behövs för att kunna teckna en försäkring mot dolda fel.
Vid säljarbesiktningen skriver besiktningsmannen ett utlåtande som tar upp fel och brister men också risker i konstruktioner. För dig som säljare är det viktigt att förstå att besiktningsmannen är oberoende och inte kan styras av någon annan i sitt arbete.
Utlåtandet ska ge köparen en rättvisande bild av objektet och därmed även rätt förväntningar på sitt köp. PL Ingenjörstekniks målsättning är alltid att genom noggrannhet och en pedagogisk framställning av utlåtandet överföra en korrekt förståelse till läsaren.
Besiktningsmannens utlåtande tar upp de förhållanden som gäller på besiktningsdagen. Väljer du som säljare att åtgärda något av det som tagits upp i utlåtandet så kan du meddela detta via mäklaren eller på annat sätt, men besiktningsutlåtandet ändras inte. Om utlåtandet ska ändras så krävs en ny besiktning.
Säljarbesiktningen underlättar din fastighetsaffär
Det händer att säljare upplever besiktningen som jobbig och att utlåtandet försvårar försäljningen. Som säljare får du då komma ihåg att köparen ändå måste göra en besiktning för att kunna uppfylla undersökningsplikten, så någon typ av besiktning går inte att undvika.
PL Ingenjörstekniks erfarenhet är att säljarbesiktning underlättar fastighetsaffärer genom att eventuella risker, fel och brister hanteras före köpekontraktet istället för efteråt. Dessutom är värdet av ett noterat fel eller en risk oftast mycket litet i förhållande till fastighetens totala värde och blir därför inget större problem att hantera.
Energideklaration
Nu är det dags igen! Gör en energideklaration med hjälp av PL Ingenjörstekniks Certifierade och kunniga personal.
Spara energi på rätt sätt.
Mer än 40 % av den totala energianvändningen går i dag till våra byggnader. För att spara energi och bidra till en bättre miljö och hälsa är det därför viktigt att göra våra hus energieffektivare. För att kunna göra investeringar som spar energi är det viktigt att veta hur mycket energi huset ”läcker”. En annan förutsättning är kunskap inom uppvärmningssystem och byggnadsteknik.
Sedan hösten 2006 gäller lagen om energideklaration i Sverige. Lagen bygger på ett EU-direktiv som syftar till bättre energiprestanda i byggnader. Det innebär bland annat att energianvändning och inomhusmiljö ska redovisas så att uppgifterna finns tillgängliga vid exempelvis en försäljning. Målet är att trygga vår energiförsörjning, skapa möjligheter för en hållbar samhällsutveckling och samtidigt aktivt verka för att mildra negativ påverkan på hälsa och klimat.
- En deklaration av husets energianvändning nu kallad Energiprestanda med Normaliserad förbrukning enligt BFS 2017:6
- Rekommendationer om konkreta och kostnadseffektiva energisparåtgärder
- Information om utförda besparingsåtgärder sedan förra energideklarationen
- Inrapportering till Boverket
För mer information kontakta:
Petter Lidén
Telefon: 070-486 53 54
Ventilationsbesiktning
PL IngenjörsTeknik AB utför energianalyser och ger förslag på effektiviseringsåtgärder när en Ventilationsbesiktning utföres.
Vi har tillgång till en mängd olika mätinstrument som finns på marknaden. Företagets besiktningsman har Riksbehörighet-K, Certifikat nr: 1907.
Ventilationsbesiktning ska göras regelbundet i alla byggnader. Syftet är att visa att inomhusklimatet är bra och att ventilationssystemen fungerar. Den viktigaste åtgärden för att komma till rätta med problemen är i allmänhet att förbättra ventilationen och inomhusluften.
OVK är en ventilationsbesiktning som utförs på alla ventilationssystem. Besiktningen utförs med olika intervall beroende på verksamhet i fastigheten och typen av system.
Byggnader Återkommande intervall:
• Daghem, skolor, vårdlokaler o dyl 3 år
• En- och tvåbostadshus FT-, FX-, FTX-vent - *
• Flerbostadshus, kontorsbyggnader FTX-vent 3 år
• Flerbostadshus, kontorsbyggnader FT-vent 3 år
• Flerbostadshus, kontorsbyggnader F-vent 6 år
• Flerbostadshus, kontorsbyggnader FX-vent 6 år
• Flerbostadshus, kontorsbyggnader S-vent 6 år
Förklaring:
• FTX= Från- tilluft med värmeväxlare
• FT = Från- och tillufts
• FX = Frånluft med återvinning
• F = Frånluftsventilation
• S = Självdrag
* endast kontroll vid nybyggnad/nyinstallation.
Fastighetsägare till flerfamiljshus/kontorsbyggnader/skolor m.m är skyldiga att göra en OVK-besiktning och Miljö- och byggnadsförvaltningen ska i sin tur föra ett register över dessa. Kontrollen sker för att säkerhetsställa att ventilationssystemet är rent och byggnadens ventilation är tillräcklig för verksamheten.
Undantag av kontrollen är:
• En– och tvåfamiljshus med S, F-vent.
• Ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk mm.
• Industribyggnader
• Hemliga byggnader inom totalförsvaret.
För att utföra en besiktning är det önskvärt med följande underlag från fastighetsägaren:
• Tidigare OVK-protokoll
• Drift- och underhållsinstruktioner
• Ventilationsritningar
Saknas drift- och underhållsinstruktioner eller ventilationsritningar för byggnader med F-, FT-, FTX- ventilation leder det oftast till att byggnaden blir underkänd. PL IngenjörsTeknik tar vid behov fram drift- och underhållsinstruktioner för era luftbehandlingssystem.
När besiktningen är utförd skrivs ett protokoll över eventuella anmärkningar och ett luftflödesprotokoll upprättas med två original som skickas till fastighetsägaren. Ett original skickas till kommunens stadsbyggnadskontor. Det är fastighetsägarens ansvar att åtgärda eventuella anmärkningar som gjorts vid besiktningen inom vanligen sex månader (dispenser kan fås). Efter dessa åtgärder sker en efterbesiktning.
Fuktbesiktning
PL IngenjörsTeknik AB letar och dokumenterar fukt genom en fuktbesiktning!
PL IngenjörsTeknik AB utför fuktkvotsmätning i betongkonstruktioner och trämaterial, men också mätning av den relativa fuktigheten (RF) i inomhusluften. Vi hjälper er också att frilägga och åtgärda fuktskador med hjälp av underentreprenör.
Vi är återförsäljare av Munters avfuktare och hjälper till med installationer av avfuktare i krypgrundsutrymmen. Prisexempel på Munters energisnåla och driftsäkra avfuktare, se Produktinfo till höger på sidan.
Avfuktarna är lätta att installera och underhålla och installationen kan oftast utföras på egen hand med instruktioner från PL IngenjörsTeknik AB.
- Finns det risk för skador i riskkonstruktioner?
- Är krypgrunden fuktsäker?
- Finns det risk för mögelangrepp i golvbjälklaget mot krypgrundsutrymmet?
- Förändringar i källarens funktion, hur är statusen i väggar och golv?
- Finns det fukt under golvmattan/klinker?
- Omfattning efter ett inträffat vattenläckage?
- Tillståndskontroll före en ny golvläggning?
- Är husets källare i behov av ny fuktisolering?
- Är ventilationen rätt utförd?
Alla hus kräver kontinuerligt underhåll för att förebygga skador och slitage. Lättast att upptäcka slitage är att synliga delar som golv och väggbeklädnader spricker eller blir väldigt slitna. Delar av byggnaden som inte syns utsätts också dagligen för slitage utan att det märks. Det kan t.ex. vara fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning som har en genomsnittlig livslängd på ca 25-35 år.
Dränering
- Dräneringsledningen läggs för högt och huset riskerar därmed att bli stående i vatten
- Dräneringen är felaktigt ansluten till ledning eller "stenkista" eller anslutningen saknas helt
- Dräneringsledningen saknar inspektionsrör
- Dräneringsledningen som används är av fel typ.
Dräneringsskikt
Undvik användning av ett icke dränerande fuktskydd. Utan dräneringsskikt kommer vatten att blöta ned ev. värmeisolering och väggen.
Alla källarväggar måste ha ett dräneringsskikt utanför källarväggen. Lämpligast är en skiva som både isolerar och dränerar.
Värmeisolering
Värmeisolering saknas eller fel typ används. För uttorkning av källarväggen måste värmeisoleringen vara porös för att fukt skall kunna passera igenom. Undvik därför homogen tät värmeisolering.
Täta skikt
Täta skikt närmast källarväggen av asfalt och plastmattor skall alltid undvikas då de effektivt hindrar uttorkning av källarväggen.
Nästan alla källare som byggts före senare delen av 1980-talet är utförda så att fukt från marken vandrar in i grundkonstruktioner och lokaler, så kallad inåt riktad fuktvandring.
De fuktkällor som skapar inåt riktad fuktvandring är:
- Avsaknad av yttre värmeisolering ger uppvärmd mark. Fukten i jordluften trycks därför in i husgrunden
- Kapillär fuktsugning från fuktig mark
- Bristfällig dränering utgör risk för direktkontakt med vatten
- Täta skikt utanpå grundmurar hindrar uttorkning av källarväggen
- Olämplig värmeisolering som är fuktig (så kallad våtvärmande omslag)
- Invändig värmeisolering
Nästan alla slags ytskikt som används på källarens väggar och golv inomhus, bromsar eller hindrar fukten att komma in i lokalerna. Vid fukttillförsel i äldre hus blir grundmurar, golv och till och med mellanväggar fuktiga och ytskikten ofta skadade.
Även i dessa källarlokaler kan Munters avfuktare installeras, se ovan!
Termografi
PL IngenjörsTeknik AB har utrustning för att genomföra en termografibesiktning.
Vi har personal med elbehörighet, dokumenterad kompetens inom drift- och underhåll och som är certifierade enligt Level 1 Termograför.
Termografering är ett effektivt sätt att identifiera felaktigheter och defekter ibland annat elsystem, byggnader eller industriella anläggningsdelar. Den främsta anledningen till att använda termografi är att stora kostnader kan förekommas och undvikas. Undersökningen genomförs under normal drift. Eventuella fel dokumenteras i en rapport med värmebild (termogram) och digitalfoto samt kommentarer till dessa.
Med termografering kan:
- varmgång i kontaktorer upptäckas
- dåligt åtdragna skruvförband upptäckas
- energiläckage i väggar och takisolering hittas
- felaktigheter i vattenburna golvvärmeslingor hittas
- defekta lager och motorlindningar upptäckas
- överbelastade elmotorer, kablar och kopplingar upptäckas
- Värmefotografering av högspännings ledningar (helikopter tillhandahålls av beställare)
- brandrisken minskas
- läckage i kulvertsystem upptäckas
- framtida underhållet planeras
- vävnadsskador på hästar lokaliseras
- m.m. ni har säkert en massa förslag som vi kan fixa.
Byggnader:
Utförs under eldningsperioden då temperaturdifferensen mellan inne- och uteluft överstiger 15 °C.
Lämpar sig dock ej vid soligt väder.
Elutrustning:
Hela året vid normal drift.
Kulvertsystem:
Utomhus: snöfri yta, ej soligt väder.
Innomhus: året om.
Övrigt:
Normala driftförhållanden.
Radonbesiktning
Vid förhöjt årsmedelvärde utför vi radonbesiktning inklusive offert på saneringsåtgärder för att minska radonhalten i er villa. Vi utför även radonsanering i större fastigheter.
Radon är en ädelgas som bildas när det radioaktiva ämnet Radium faller sönder. Radium finns i mark, byggmaterial och grundvatten och sönderfallet pågår ständigt. Av radon bildas i sin tur radondöttrar som ofta fastnar på dammet i inomhusluften. Det är strålningen från dessa som kan ge höga stråldoser i bostäder.
Gränsvärdet för boendemiljö är ett årsmedelvärde på max 200 Bq/m3. En korrekt mätning ska utföras under perioden 1 Oktober till 30 April och pågå under minst 2 månader (60 dagar). Är årsmedelvärdet högre än 200 Bq/m3 krävs en besiktning av en behörig radonbesiktningsman som ger er en rapport med underlag för de åtgärder som krävs för att minska värdet till en godkänd nivå. Vi på PL Ingenjörsteknik är specialister på radonbesiktningar har speciella instrument för att lokalisera var radonet läcker in i ert hus. Vi utför även de installationer som krävs för att minska halten till en godkänd nivå.
Mätning med spårfilm kan fastighetsägaren själv ombesörja genom att beställa spårfilmsdosor via länken nedan
Takbesiktning
Varför ska jag besikta mitt tak
- Kan jag montera Solpaneler på mitt tak?
- Varför är det så viktigt att mitt tak mår bra?
- Handen på hjärtat… Vet du hur ditt tak mår?
- När var du uppe på taket senast och undersökte alla kanter, skarvar och anslutningar?
- Vet du ifall det finns sprickor eller skador där uppe?
- När var det senast du mätte fukten?
- Och hur är det med skyddet mot olyckor?
Många husägare vet inte hur slitna deras tak faktiskt är. Men sanningen är att ett slitet, åldrat tak är ett ”risktak”. Det handlar om två saker:
1. Risken för fuktskador och läckage ökar snabbt ju äldre taket blir.
2. Det kan finnas risker för halkolyckor, fallolyckor, snöras, istappar, nedfallande föremål etc.
Ett tak är en fastighets mest utsatta beståndsdel när det gäller hårda väderförhållanden, och det är därför viktigt att regelbundet utföra takbesiktningar. Taket ska klara av att avleda nedfallande vatten dels från lätta duggregn och kraftiga skyfall men också snö och snösmältning. Detta ställer höga krav på takkonstruktionens funktion och utförande. Trots detta kan såväl nylagda som äldre tak drabbas av läckage och anledningarna till det kan vara många.
När man ska åtgärda ett takläckage gäller det att inte dra några förhastade slutsatser utan istället grundligt och metodiskt utreda upphovet till problemet. Ett alltför vanligt problem är den gissningslek som ofta uppstår i samband med att ett läckage uppstår. Detta kan leda till att felaktiga åtgärdsarbeten vidtas, som ofta är helt onödiga utan att ha någon inverkan på läckaget. Många gånger har man dessutom lagt om hela tak för att komma tillrätta med ett läckageproblem. Att då sedan vid nästa regnoväder se hur det bildas droppar i innertaket är en påfrestande upplevelse. Vi rekommenderar därför alltid att man fastställer upphovet till läckaget innan några åtgärdsarbeten vidtas. På så sätt kan stora besparingar göras.
En takbesiktning ska alltid utföras innan installation av solcellsmoduler på taket. Det bör utföras av en oberoende besiktningsman för att se om taket är okej eller om det måste bytas helt eller om det täcker med att utföra mindre reparationsarbeten.
PL Ingenjörstekniks personal har kompetens att besikta tak och är godkända via SBR.
